공정거래위원회는 부동산매매계약서상 빈번히 사용됨으로써 고객의 피해를 유발하는 대표적 불공정약관조항 11개 유형을 정리한 후 사업자 및 고객에게 알려 주의를 당부했다.

불공정약관조항 중 첫 번째는 포괄·자의적 계약해제 가능 조항이다.

계약해제는 법률관계의 변동을 가져오는 중대한 사안이므로 그 사유는 구체적이고 명확해야 한다.

그런데 이 약관조항은 해제권 발생사유로 정하고 있는 내용이 지나치게 포괄적이고 불분명하여 사업자가 자의적으로 해석하여 해제권을 행사할 소지가 크다.

이는 법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제9조 제3호에 해당되어 무효이다.

두 번째는 과다 위약금 조항이다.

부동산 매매계약에서 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고, 매수인의 위약 시 그 계약금을 포기하기로 하는 것이 거래관행이다.

또한 상가분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제5조(계약해제) 제4항에 의하면, 계약해제시 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 상대방에게 지급하도록 정하고 있다.

그런데 이 약관조항은 위약금을 분양대금 총액의 20%, 많게는 30%까지 정하고 있는 데, 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당되어 무효이다.

세 번째는 과다 연체료 조항이다.

민법상 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위는 통상의 손해를 그 한도로 하고 있으며(민법 제393조), 관리비 등 제비용의 납입지연에 따른 연체료의 통상적인 기준은 은행대출 연체이율 및 전기·전화·가스료 등 제반 공과금의 연체료 등을 감안하여 결정될 수 있을 것이다.

시중은행(KB은행)의 신용대출 연체금리가 보통 연 14%∼21%이고, 각종 공과금 연체이율이 통상 1.5%∼5%정도인 점을 감안할 때, 연 30%가 넘는 연체료율을 부과하는 것은 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당되어 무효이다.

네 번째는 원상회복의무 부당경감 조항이다.

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 그에 따라 반환하여야 할 것이 금전인 경우 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다는 것이 민법 제548조 제2항의 내용일 뿐만 아니라 계약해제시의 기본원리이다.

그런데 이 약관조항은 계약해제 시 기납부한 대금에 대한 이자의 반환을 배제하고 있어 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로 약관법 제9조 제4호에 해당되어 무효이다.

다섯 번째는 일방적 관리업체 선정 조항이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조(관리단의 당연설립 등) 및 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지)에 따르면, 구분소유자에게 관리단의 구성권을 인정하고 있고, 규약의 설정·변경·폐지는 관리단의 집회에서 찬성(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상)을 얻도록 규정하고 있다.

위 규정에 의하면, 사업자가 상권 활성화 등을 위한 특별한 사정으로 상가 운영 및 관리업무 등을 수행할 관리회사를 지정할 경우에는 수분양자들로부터 개별적으로 관리권을 위임받는 동의절차를 거쳐야 한다.

그러나 이 약관조항은 당사자 간의 교섭을 통해 체결되는 개별약정이 아닌 사업자가 일방적으로 작성한 약관에 의하여 잔금 납부 시 상가운영 및 관리에 관한 일체의 권한을 사업자가 지정하는 관리회사에 위임하도록 정하고 있다.

이는 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당되어 무효이다.

여섯 번째는 홍보물 등과 상이한 내용 이의제기 금지 조항이다.

상가분양계약에서 고객은 사업자가 제공한 광고, 인쇄물, 전단지 등(이하 ‘홍보물’이라 함)을 통해 정보(층별 입점업종, 무이자 융자 등 분양조건)를 수집하고 이를 바탕으로 당해 상가를 선택하는 것이 통상이므로 홍보물 등의 표시사항은 매우 중요하다.

그러므로 상가분양의 홍보물에 기재된 표시사항 중 고객의 권리·의무에 영향을 미치는 중요한 사항이 실제와 상이할 수 있다고 정할 경우에는 고객에게 예측하지 못한 손해를 끼칠 우려가 있다.

그러나 이 약관조항은 팜플렛, 배치도, 조감도 등이 실제 시공과는 다소 차이가 날 수 있다고 정하고 있으며, 나아가 고객이 이에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 못하도록 차단하고 있다.

이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이자, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호 및 약관법 제11조 제1호에 해당되어 무효이다.

일곱 번째는 귀책사유 유무 불문하고 미입점에 따른 제반비용 매수인부담 조항이다.

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우에는 그 손해를 배상해야 할 책임이 있는 것이므로(민법 제750조), 만일 사업자의 고의나 과실로 인해 수분양자의 시설물을 훼손하는 등 손해를 입게 하였다면 사업자는 마땅히 그 손해를 배상하여야 한다.

그러나 이 약관조항은 사업자의 귀책 유무를 따짐이 없이 수분양자가 미입점으로 인한 시설물의 훼손 등 모든 책임을 지도록 정하고 있어 사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항으로 약관법 제7조 제1호에 해당되어 무효이다.

여덟 번째는 인근 설립 예정 학교 변경에 대한 이의신청 금지 조항이다.

신규아파트 분양과 관련하여 사업지구 내 학교의 개교시기 및 위치 문제는 자녀의 전학 및 취학문제와 결부되어 있어 어린 자녀를 둔 수분양자에게는 계약체결에 있어 중요한 문제이다.

일반적으로 선분양·후시공 방식으로 분양되는 아파트의 경우 추후 관할 교육청의 사정 등으로 학교의 개교시기 및 위치가 변경될 가능성은 있다.

다만, 사업자가 분양광고 시 수분양자들에게 허위·과장 광고를 하여 위법하다고 볼 수 있는 사정이 있고, 이로 인해 수분양자가 손해를 입게 되었다면 마땅히 배상을 해 주어야 할 것이다.

그런데 이 약관조항은 그 단서에 ‘ “을”은 이에 대하여 “갑”에게 이의를 제기할 수 없음’이라고 정하여 수분양자가 구체적인 사유를 불문하고 어떠한 이의도 제기하지 못하도록 차단하고 있다.

이는 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하거나 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조 제3호 및 제11조 제1호에 해당되어 무효이다.

아홉 번째는 보존등기 및 소유권이전등기 지연 가능 조항이다.

아파트매매 계약에서 매수인의 매매대금 지급의무와 더불어 매도인의 소유권이전등기의무는 중요한 계약내용이며 서로 동시이행관계에 있다.

따라서 매수인이 잔금 등 계약대금을 완납했음에도 불구하고 매도인인 사업자가 소유권이전등기 의무를 게을리 한다면 이는 채무불이행에 해당한다.

그러나 이 약관조항은 보존등기와 소유권이전등기를 입주일과 관계없이 지연될 수 있도록 정하고 있어 사업자가 자의에 따라 일방적으로 자신의 의무를 소홀히 할 수 있도록 정하고 있다.

이는 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 한 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당되어 무효이다.

열번째는 개별약정 배제 조항이다.

약관법은, 약관에서 정하고 있는 사항에 관하여 사업자와 고객이 다르게 합의한 사항이 있을 때 그 합의 사항은 약관에 우선한다고 규정하여 ‘개별약정 우선의 원칙’을 정하고 있다.(약관법 제4조 참조)

이 조항의 취지는 고객이 언제든지 사업자가 일방적으로 미리 마련한 약관조항과 다른 내용의 개별약정을 하여 이를 우선시 할 수 있도록 함으로써 고객의 계약체결의 자유를 보장하기 위함이다.

그렇다면 만일 사업자가 약관조항에 다른 개별약정을 일체 허용하지 않는다는 취지의 규정을 둠으로써 사실상 개별약정을 무의미하게 하는 결과를 초래한다면 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다.

그런데 이 약관조항은 고객과의 개별약정을 일체 인정하지 않는다고 정하고 있어 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당되어 무효이다.

열한 번째는 부당한 관할법원 조항이다.

당사자 간의 개별적이고 명백한 약정에 의한 재판관할의 합의는 부당하다고 할 수는 없으나 이 약관조항은 고객과의 진정한 합의가 아니라 사업자가 일방적으로 정한 약관의 형식에 의해 재판관할을 정하고 있다.

따라서 이 약관조항은 민사소송법상의 관할 규정보다 고객에게 불리한 관할법원을 규정한 것이어서 경제적 약자인 고객에게 응소 및 제소의 불편을 초래할 우려가 있다.

이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 재판관할의 합의조항으로 약관법 제14조 제1호에 해당되어 무효이다.

소송 전 한국소비자원·한국공정거래조정원에 조정 신청

부동산 고객들은 부동산매매계약서상 부당한 계약해제, 과다위약금·연체료, 원상회복의무 부당경감, 일방적 관리업체선정, 허위표시 홍보물, 설립예정학교변경에 대한 부당면책, 개별약정배제, 부당한 소송관할합의 등에 대한 내용은 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

위 유형의 약관조항들은 사업자가 자신의 책임·의무에 대해서는 배제·완화하는 반면 고객의 책임·의무에 대해서는 일방적으로 가중시키는 대표적 불공정약관조항 유형이다.

불공정약관으로 피해를 입은 고객은 법원에 소를 제기하기 전이라면 소비자는 한국소비자원(상담전화 1372), 사업자의 경우는 한국공정거래조정원(상담전화 1588-1490)에 분쟁조정을 신청하여 간편하게 피해구제를 받을 수 있다.

고객은 부동산거래 시 가급적 공정위가 승인한 표준약관을 사용하는 사업자와 거래하고 불공정약관조항이 포함된 계약서에 대하여는 적극적으로 수정을 요구해야한다.

부동산거래와 관련한 표준약관으로 아파트표준공급계약서, 상가분양계약서, 임대주택표준임대차계약서, 백화점임대차계약서가 있으며 ‘공정거래위원회 홈페이지-정보마당-표준계약서’에서 확인이 가능하다.

표준약관을 사용한 사업자는 아래 공정위가 정한 표준약관표지를 약관의 첫 페이지 우측 상단에 표시하고 있다.

사업자는 불공정약관조항을 계약의 내용으로 삼아서는 안 되고, 만일 불공정약관조항을 사용하고 있다면 자진하여 수정함으로써 약관으로 인한 분쟁을 예방해야 한다.

불공정약관조항으로 계약을 하더라도 무효이며 사업자는 이를 계약의 내용으로 주장할 수 없다.

사업자는 가급적 공정위가 승인한 표준약관을 사용해야한다.

표준약관은 약관의 불공정성이 없어 약관으로 인한 분쟁을 사전에 방지할 수 있고, 약관작성에 따른 비용까지 절감할 수 있는 장점이 있다.

표준약관을 사용할 경우 공정위가 정한 표준약관표지를 계약서에 표시할 수 있으며 이로 인해 고객의 신뢰를 높일 수 있다.

본격적인 이사철을 앞두고 부동산 매매 거래에서 불공정한 거래관행이 개선되어 관련 분쟁이 크게 줄어들 것으로 기대된다.

특히 사업자 및 고객 모두에게 불공정약관조항에 대한 인식을 높여 건전하고 공정한 거래질서를 조성할 수 있을 것으로 예상된다.

공정위는 “주요 거래분야를 중심으로 불공정약관 유형을 지속적으로 홍보, 관련 분쟁을 예방하고 공정한 거래관행을 정착시켜 나갈 계획”이라고 밝혔다.