공정거래위원회는 (주)현대아이파크몰의 상가임대차계약서 중 ‘보증금·임대료 자동인상조항’, ‘입점지연시 이의제기금지조항’, ‘임대인의 일방적 임대목적물 변경조항’ 등 불공정 약관 7개 조항을 시정하도록 했다.

이들 약관은 우월적 지위에 있는 임대사업자의 권리를 강화·확대하는 한편 임차인에게는 부당한 의무를 지우는 등 임차인에게 일방적으로 불리하므로 약관법상 무효에 해당한다.

종전 코레일네트웍스 상가임대차계약서 시정(2012년 7월 6일 보도) 이후 역사(驛舍) 임대차계약서에 대한 모니터링 과정 중 불공정약관을 확인하고 이를 시정했다.

이번 시정 명령 중 첫째는 임대보증금 및 월임대료 자동인상 조항이다.

공정위는 상가보증금 및 임대료 자동인상 규정을 삭제하고, 임차인에게 차임등 감액청구권을 보장하는 내용으로 수정하도록 시정권고했다.

상가건물 임대차보호법상 임차인에게는 차임 또는 보증금(이하 ‘차임 등’)의 감액청구권이 보장되어 있고, 임대인은 임대차계약 또는 차임 등의 증액이 있은 후 1년 내에는 증액청구를 할 수 없다.

그럼에도 불구하고 임대인은 계약체결 다음해 1월 1일부터 매년 1.5%씩 차임 등이 자동적으로 인상되는 것으로 정하면서 임차인의 감액청구권은 인정하지 않았다.

이는 상가건물 임대차보호법에 위반됨은 물론 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효이다. (상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조, 약관법 제6조 제2항 제1호)

둘째, 입점지연 시 임차인의 이의제기 금지 조항이다.

사업자의 귀책사유 없이 입점이 지연되었을 경우에 한하여 지체상금의 책임을 면하도록 자진수정됐다.

행정명령, 공사지연, 노사분규, 건설자재 공급 파동 등의 경우라도 사업자에게 귀책사유가 있다면 입주지연의 책임을 지는 것으로 수정된다.

임대인의 귀책사유로 인해 입점이 지연되었을 경우에는 임차인은 민법규정(민법 제390조, 제544조 내지 제546조)에 따라 임대인에게 손해배상의 청구 및 계약해제권의 행사와 같은 계약상의 책임을 물을 수 있다.

그러나 이 약관조항은 ‘행정명령, 공사 지연, 노사분규(관련 업체의 분규 포함), 건설자재 공급 파동’과 같이 경우에 따라서는 임대인의 귀책사유로 볼 여지가 있는 사항까지 면책사유로 포함시킴으로써 임대인의 자의에 따라 얼마든지 면책범위를 확대시킬 수 있도록 정하고 있고, 나아가 이에 대해 임차인이 어떠한 이의도 제기할 수 없도록 정하고 있다.

이는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당되어 무효이다.

셋째, 임대인의 필요비, 유익비 부담 회피 조항이다. 시정 명령을 통해 이 조항 1 내지 5호에 준하는 수리 등 행위에 대해서만 임차인의 부담으로 하도록 자진수정됐다.

기존 대소불문하고 임차인의 부담으로 했던 내용은 수정된다.

비용부담 문제는 계약에 있어서 중요한 문제이므로 임차인이 지출한 필요비 내지 유익비의 청구와 관련된 문제는 임차인과의 자유로운 합의 없이 일방적으로 정해서는 안 된다.

그러나 이 약관조항은 지출한 비용의 성격, 규모, 지출 경위 등 구체적인 사정을 전혀 고려하지 않고 임대차 목적물의 수리, 수선, 개조, 변경하는 데 소요된 비용을 임차인의 부담으로 정하고 있어 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법상 무효이다.(약관법 제6조 제2항 제1호)

넷째, 임대인의 임대차목적건물 출입 조항이다.

이 조항은 ‘필요한 경우’에 한하여 들어갈 수 있고, 임차인이 ‘특별한 사유가 있을 때’에는 이를 거절할 수 있도록 자진수정됐다.

임대인의 임대한 목적물의 출입은 보존 및 관리를 위해 ‘필요한 경우에 한하여’ 허용되어야 할 것이고, 이 경우에도 임차인에게 임대인의 출입을 거부할만한 특별한 사정이 있다면 출입을 거부할 수 있어야 한다.

그러나 이 약관조항은 임대인이 ‘언제든지’ 출입할 수 있고, 이 경우 임차인은 이를 거절할 수 없도록 정하여 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 약관법상 무효이다.(약관법 제6조 제2항 제1호)

다섯째, 임대인의 임대차목적물 변경 조항이다.

이 조항은목적물 및 면적을 변경할 경우에는 임차인과 협의를 거치도록 하였으며, 보상 및 손해배상 청구금지 내용은 삭제하는 것으로 자진수정됐다.

임대차 목적물 및 면적 등의 변경은 임차인의 영업에 중대한 영향을 미치므로 임대인과 임차인 간 사전협의가 선행되어야 할 것이며, 이로 인해 임차인에게 발생할 수 있는 영업상 손실에 대하여는 적절한 보상이 이루어져야 한다.

그러나 이 약관조항은 임대차 목적물 및 면적의 변경을 임차인과 협의 없이 일방적으로 추진하고, 임차인에게 어떠한 보상이나 손해배상도 청구할 수 없도록 정했다.

이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이자 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하는 조항으로 약관법상 무효이다.(약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 제2호)

여섯째, 임대인의 시설 사용수익 시 임차인의 수인의무 조항이다.

이는 임차인의 통행에 불편이 없고 영업상 손실을 끼치지 않는 한도 내에서 사용·수익할 수 있으며, 이의제기 금지 조항은 삭제하는 것으로 자진수정됐다.

임대차목적물의 임대면적은 급부의 중요한 내용에 해당하므로 전용면적 이외에 공용면적 역시 채무의 내용에 따라 임차인에게 제공하고 임차인으로 하여금 사용·수익할 수 있도록 하여야 한다.

그러나 이 약관조항은 임대인이 임의로 공용면적 부분의 시설을 사용·수익함으로써 임차인에게 영업상의 손실을 입게 할 수 있음에도 임차인으로 하여금 이에 대하여 수인하여야 하며 임대료 감액 등 일체의 이의를 제기하지 못하도록 정했다.

이는 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이자, 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하는 조항으로 약관법상 무효이다.(약관법 제10조 제1호, 제7조 제2호)

마지막으로 임차인 보험가입의무 조항은 임차인으로 하여금 보험가입을 강제할 수 없도록 자진수정됐다.

민법의 기본원리인 ‘계약자유의 원칙’에 의하면 임차인은 계약체결 여부를 스스로 자유롭게 결정할 수 있어야 하고, 보험가입 조항이 임차인의 이익을 위한 것이라 하더라도 이를 강제할 수는 없다.

그러나 이 약관조항은 임차인으로 하여금 보험가입을 강제하고 있어 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법상 무효이다.(약관법 제6조 제2항 제1호)

공정위는 “이번 조치를 통해 상가임대 시장에서의 불공정한 거래관행이 개선되어 임차인의 권익이 보호되고 관련 분쟁이 줄어들 것”이라며 “임대인 및 임차인 모두에게 불공정약관에 대한 인식을 높여 건전하고 공정한 거래질서를 조성할 수 있을 것으로도 기대된다”고 밝혔다.

공정위는 우선적으로 전국 주요 역사 임대사업자를 대상으로 약관시정 취지를 적극적으로 알려 불공정약관을 자진하여 시정하도록 유도해 나갈 계획이다.

이후에도 관련 약관을 지속적으로 모니터링하여 불공정약관에 대하여 적극적으로 개선해 나갈 예정이다.

문의 : 공정거래위원회 소비자정책국 약관심사과 02-2023-4358